A un año de la ley que reguló los adeudos por gastos comunes

El 21 de marzo de 2018 se promulgó la Ley N° 19.604, que introduzco modificaciones en materia de deudas por gastos comunes en los regímenes de propiedad horizontal, regulando su forma de reajuste, la tasa de interés aplicable y el plazo de prescripción. La disposición es de orden público y aplica a todos los regímenes de propiedad horizontal y a los condominios ya existentes, dejando sin efecto las estipulaciones contractuales o incluidas en los reglamentos de copropiedad que resulten más gravosas para los copropietarios.

Bajo el régimen anterior, cada edificio contaba con amplias facultades para auto regularse primando la autonomía de la voluntad de los copropietarios a la hora de cuantificar adeudos por gastos comunes, aplicar formas de reajuste y tasas de interés.

En la práctica, esta libertad dio lugar a que en muchos casos se fijaran tasas muy altas capitalizables, generando situaciones extremas donde los montos de las deudas se tornaban en muchos casos exorbitantes, siendo incluso más altos que el valor de la unidad.  

Liquidación de la deuda como Título Ejecutivo

La ley N° 19.604 que dio nueva redacción del artículo 14 del decreto ley Nº 14.560 (en la redacción dada por el decreto ley Nº 15.220) mantuvo la redacción anterior en cuanto a que la cuenta de expensas y demás gastos comunes adeudada por un copropietario es título ejecutivo si su liquidación es formulada por el administrador y aprobada por la asamblea de copropietarios.  Cumplidos estos requisitos, se constituye el título ejecutivo que da lugar al embargo y condena de pago de la cantidad reclamada, intereses, costas y costos.

La liquidación de la deuda por gastos constituye título ejecutivo 

Actualización de la deuda 

A partir de la sanción de Ley N° 19.604, si la deuda está fijada en moneda nacional deberá ser reajustada por el Índice de Precios al Consumo (Decreto Ley N° 14.500) ya sea que el pago del adeudo se reclame o no en vía judicial o arbitral.

Tasa de interés 

Se establece que la deuda devenga un interés moratorio del 12% anual, no capitalizable, por lo que si en el reglamento o por resolución de la asamblea de copropietarios se dispuso la capitalización de intereses o una tasa superior al 12%, esa disposición queda sin efecto. Por el contrario si se pactó una tasa inferior puede entenderse que prima la tasa más benévola al deudor. Hasta la  sanción de esta ley se admitía la capitalización irrestricta de intereses, entendiendo que no resultaba aplicable la Ley de Usura N° 18.212.  

Prescripción

La ley zanjó la cuestión debatida anteriormente en torno a si el plazo de prescripción aplicable a este tipo de deudas era de 20 años (previsto en el artículo 1216 del Código Civil para las obligaciones personales)  o de 4 años (previsto en el artículo 1222 de dicho Código aplicable a lo que se debe pagar por años o plazos periódicos más cortos), pronunciándose a favor de la prescripción de 4 años. 

Cuestiones aún abiertas

La norma no se pronuncia sobre algunas cuestiones que aún se debaten, como el momento a partir del que corren los intereses; esto es, si corren a partir de la exigibilidad de la deuda, desde la constitución en mora al deudor o desde presentación de la demanda judicial. Tampoco se pronuncia sobre la posibilidad de que la Asamblea de Copropietarios resuelva aplicar al deudor una multa adicional al interés moratorio, cuya procedencia dependería de si se asigna a la multa una función punitiva o indemnizatoria. 

Aplicación de la ley en el tiempo 

La ley, que fue publicada el 19 de abril de 2018, se aplica a todos los edificios en propiedad horizontal cuya reclamación por gastos comunes se hubiese iniciado luego de esta fecha. Los procesos que se iniciaron con anterioridad siguen su curso sin verse afectados por esta normativa ya que no posee efecto retroactivo.

Para saber

Tasa de interés
La deuda genera un interés máximo del 12% anual no capitalizable. 

Reajuste
Se actualiza por el Índice de Precios al Consumo. 

Prescripción
No pueden exigirse deudas anteriores a los 4 años.