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Alquileres: se revirtió la tendencia y ahora la gente opta por contratos largos por sobre los temporales
La derogación de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) generó un cambio notable en las preferencias de los propietarios, quienes ahora están optando por contratos habitacionales en lugar de temporales. Esta transición se consolidó desde la implementación de las nuevas regulaciones introducidas por el controvertido decreto, el cual, a pesar de su rechazo en el Senado y su tratamiento pendiente en la Cámara Baja, sigue en vigor.
El intento de desregular el mercado de alquileres condujo a una inclinación mayor de los propietarios hacia los contratos a largo plazo, en busca de estabilidad y rentabilidad. Ahora, la preferencia se inclina hacia acuerdos de dos años con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, lo que mejoró la oferta en comparación con el modelo temporal.
Esta reorientación fue influenciada por varios factores. La Ley de Alquileres anterior había generado un ambiente propicio para los alquileres temporales, lo que llevó a los propietarios a optar por este tipo de contrato en busca de mayores ingresos. Sin embargo, esto provocó una sobreoferta en el segmento de contratos a corto plazo, con un exceso de entre el 45% y el 50% de sobrestock.
"El panorama ha cambiado radicalmente, con un enfoque renovado en los alquileres tradicionales. La demanda actual respalda los precios propuestos para estos alquileres a largo plazo, lo que facilita una rápida ocupación de las unidades", detalló Darío Rizzo de Alternativa Propiedades a Infobae.
Esta transición responde a la necesidad de los propietarios de asegurar ingresos estables, especialmente aquellos que dependen económicamente de sus rentas. Aunque Buenos Aires sigue siendo un destino atractivo para los extranjeros, factores como la inflación y el atraso cambiario juegan un papel crucial en la elección entre alquileres temporales y tradicionales.
Rizzo agregó: "Para las propiedades que ya están adaptadas al alquiler temporal, el desafío radica en cómo ajustarse a la nueva tendencia sin desaprovechar la inversión realizada en equipamiento. Las recomendaciones para propietarios e inquilinos varían según las características específicas de cada unidad y las necesidades de ambas partes. La flexibilidad en los métodos de ajuste y el plazo de los contratos, ahora permitidos entre 1 y 2 años por el DNU, facilita la creación de esquemas beneficiosos para ambas partes".
En cuanto a los precios, existe una diferencia notable entre los alquileres temporales y los tradicionales, siendo estos últimos generalmente más accesibles y, por lo tanto, más atractivos en la actualidad. Algunos barrios porteños ofrecen una rentabilidad superior en los acuerdos tradicionales.
Qué sucede con el negocio de los alquileres temporales
En relación con el negocio del alquiler temporal, se destaca que su rentabilidad depende en gran medida de la ocupación durante el mes. Hasta mediados del año pasado, rondaba el 7% anual, pero ahora descendió y es similar al esquema tradicional, con un promedio del 5%.
Oscar Puebla, arquitecto y experto en Bienes Raíces, señaló: "El alquiler temporal se basa en promedios. Por ejemplo, durante un año podría haber estado alquilado durante 300 días. Sin embargo, con la estabilidad del dólar, recientemente se demostró que aquellos que apostaron por el dólar perdieron frente a la inflación. Hoy en día, es más conveniente optar por el alquiler tradicional, con actualizaciones más frecuentes que no pierden tanto valor frente a la inflación y ofrecen garantías". A pesar de la situación económica y la abundante oferta de alquiler temporal, el mercado sigue siendo activo y rentable, especialmente dada la valoración de los departamentos en dólares.
"Los departamentos no han experimentado un aumento considerable, lo que sugiere que todavía es oportuno invertir en propiedades para aquellos que disponen de dólares", agregó Flavio Galli, del Grupo Tueroc.
Qué ocurre con la demanda
La demanda disminuyó en plataformas como Airbnb y Booking, aunque la caída fue menos pronunciada en general en todas las plataformas, incluyendo Zonaprop, MercadoLibre y las agencias.
"Precisamente, el alquiler turístico ha sufrido una reducción mayor que el de mediano plazo (de 3 a 6 meses), en parte debido a los altos precios en dólares. La llegada de visitantes por motivos como el tango, estudio o visita familiar también ha disminuido, aunque en menor medida", dijo Pablo Blay, de ByT Argentina.
"La falta de demanda se atribuye en parte a los altos precios en Argentina en comparación con Europa, así como al costo y la duración del viaje desde países como Estados Unidos o Rusia. Viajar hasta aquí implica un vuelo de 14 horas y un costo de pasaje entre 1.400 y 1.600 euros, lo que hace que para los estadounidenses resulte costoso. Esto ha reducido la afluencia de visitantes que vienen por conveniencia, limitando la llegada a aquellos con un interés particular en el país".
En plataformas como Airbnb y otras, actualmente hay menos de 20.000 departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, un 15% menos que a finales de 2023.
Tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en otras ciudades, tanto dentro como fuera del país, se buscó regular el avance de estas plataformas debido a la percepción de que compiten de manera desleal y reducen la disponibilidad de viviendas para alquileres a largo plazo, incluso para los propios habitantes de cada distrito.
