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Carrasco vs barrios privados de Canelones, la pulseada del mercado inmobiliario: qué ventajas ofrecen
Diferentes actores del sector inmobiliario concuerdan en que el 2022 fue un año dinámico. Uno de los negocios que más creció en el real estate fueron los barrios privados y jardines.
En este sentido, el reporte final de InfoCasas sobre el comportamiento de su plataforma durante ese año concluye: "los barrios privados y los desarrollos próximos a la costa son las propuestas con más crecimiento, dirigidos a un público interesado en un estilo de vida más relajado". Y añade que "se observa" un "crecimiento de residencia permanente" en Canelones. El estudio del portal inmobiliario se fundamenta en el comportamiento de 568.000 usuarios activos mensuales, que hicieron 1.882.539 consultas sobre 767.050 propiedades.
El crecimiento de barrios privados y urbanizaciones cerradas "es un fenómeno que se encuentra en plena expansión", subraya el análisis. Si bien esta tendencia está latente desde hace algunos años, la pandemia por covid-19 intensificó la "búsqueda de zonas menos congestionadas, espacios verdes y mayor nivel de seguridad incentivan a un sector del público que prefiere alejarse del movimiento de la capital para establecerse en espacios más tranquilos", explica el reporte.
A propósito, en setiembre de 2022, el director del Gabinete Territorial de la Intendencia de Canelones, Sergio Sheffield, aseguraba que el desarrollo de este tipo de barrios de lujo tuvo un crecimiento sustancial hace cinco años y está vinculado con el Plan Parcial Camino de los Horneros, que busca dotar de un marco jurídico a este tipo de barrios y que permitió la multiplicación de estas iniciativas en Canelones, principalmente sobre el Camino de los Horneros.
Sheffield dijo que la Intendencia de ese departamento espera que se duplique la cantidad de pobladores solo en Camino de los Horneros en un período de dos a cinco años.
Al mismo tiempo, el reporte de InfoCasas evidencia una similitud en el costo del metro cuadrado de las propiedades de Carrasco y la de los barrios privados, este valor asciende a los US$ 3.291.
Este costo es mayor al que presentan otros barrios como Cordón, La Blanqueada, Tres Cruces y Centro —que rondan los US$ 2.418— y Pocitos y Punta Carretas (US$ 3.139). De todas formas, el metro cuadrado de la zona ubicada en la frontera departamental entre Montevideo y Canelones es algo menor al de las propiedades de Punta del Este, cuyo precio es de US$ 3.456.
Según operadores de la zona, la explosión de los barrios privados que se ubican en la órbita de Camino de los Horneros proviene, en buena medida, de Carrasco y se desprende de la búsqueda de espacios amplios y de más seguridad. Sin embargo, la distancia al centro de Montevideo continúa siendo un factor decisivo a la hora de irse del clásico Carrasco hacia un barrio privado en Canelones.
"Las personas que optan por propiedades ubicadas en Carrasco optan por tipología amplias, en general, de dos o tres dormitorios", afirma el analista de datos de InfoCasas, Diego Eizmendi, quien, además, explicó que esa zona de Montevideo comparte publico objetivo con los barrios privados que se encuentran al este. "El principal motivo por el que los residentes de Carrasco se afincan en estos barrios es por la (búsqueda) de seguridad, esto es clave; es más, cuando nuestros usuarios buscan (propiedades) en Carrasco, tienden a buscar —también— con el filtro 'seguridad'", apunta Eizmendi y agrega: "Estas búsquedas y filtros van de la mano".
"Los perfiles que deciden dar ese paso e iniciar sus vidas en los barrios privados son personas de clase media alta y alta, que cuentan con vehículo propio, necesario para vivir en estos lugares a las afueras, alejados del centro de Montevideo, aunque muchos de ellos trabajan en forma remota o no tienen la necesidad de trasladarse a la capital", asevera Eizmendi.
El experto en datos sobre el sector inmobiliario dice también que "hay que desmitificar que esos barrios exclusivos son inalcanzables". Y ejemplificó: "Si una casa característica de Carrasco 'la ponemos' en Camino de los Horneros puede llegar a costar entre US$ 200 mil a US$ 300 mil menos, eso es unicamente porque la tierra allí es más barata porque está alejado" de la capital. "Los terrenos en los barrios exclusivos no son inalcanzables" en cuanto a costos en comparación con los de Carrasco, aunque los gastos comunes son un punto en contra en la comparación por su "altísimo costo, andan alrededor de los $ 60 mil", apunta el operador inmobiliario.
"El valor de venta de la propiedad no es decisivo a la hora de optar por irse de Carrasco hacia estos lugares, pero sí lo son los gastos comunes o la dependencia de vehículos continuamente", indica Eizmendi a modo de resumen. Al tiempo explica que, a la inversa, la seguridad, la tranquilidad y la presencia de verde son los fuertes de esos desarrollos urbanos al este de la capital.
Carrasco y los barrios “se disputan” el mismo público, pero con matices
"El perfil de los clientes interesados en las casas de los barrios privados son, por lo general, familias de uno o dos hijos, los abuelos de la familia", indica Juan Balsa, socio director de la desarrolladora Balsa & Asociados, en intercambio con Café & Negocios.
En cuanto al origen de estas familias, el empresario destaca que los usuarios provienen de Pocitos, Malvín y Punta Gorda, además de Carrasco, aunque también llegan del exterior: argentinos, chilenos, peruanos, canadienses y franceses, en particular.
Balsa expresa que "los clientes buscan seguridad, mejor calidad de vida, aire libre, vivir con menos tráfico, tener una rutina más tranquila y ordenada, que sus hijos puedan andar en bicicletas por las calles y sean más independientes".
"Creo que, efectivamente, Carrasco y los barrios privados apuntan al mismo segmento (del mercado)", asevera el empresario, quien, además, explica que Carrasco, en el último tiempo, presenta más movimiento y que capta al público que prefiere tener más contacto con la vida de la ciudad, mientras que quien va a los barrios privados "busca más tranquilidad y un entorno verde".
"La gente que busca casa tiene esas dos opciones: Carrasco y los barrios", remata Balsa en referencia al público que apunta a ese tipo de propiedades.
La desarrolladora Balsa y Asociados se encuentra desarrollando el barrio exclusivo Carlotta, uno de los últimos en anunciarse en Camino de los Horneros.
La etapa de preventa comenzó en setiembre de 2022 y se extenderá por tres años. Los terrenos más económicos de Carlotta presentan un precio de entre US$ 165 y US$ 175 mil, que son los centrales. También hay lotes disponibles a US$ 250 y US$ 260 mil, cuya ubicación se encuentra hacia el este del terreno y cuentan con un fondo conectado al lago del barrio exclusivo.
En tanto, Huertas de Los Horneros, barrio privado desarrollado por La Buonora y Asociados, concentra “varios públicos, pero hay algunos que se repiten más frecuentemente: uno es el de las familias jóvenes, con hijos menores a 5 años, o parejas que planean tener hijos en el mediano o corto plazo”, expresaron desde la compañía.
“Otro es el de las parejas cuyos hijos ya se independizaron o lo están por hacer en breve y también se acercan parejas cuyos hijos y nietos ya viven en la zona y deciden achicarse en estructura y hacer su vida más cerca de sus seres queridos”, agregaron.
Sobre la procedencia de los propietarios de este barrio privado aseguran que “muchos vienen desde Carrasco, otros de Avenidas de Las Américas o Parque de Miramar; mientras otros arriban de Malvin, Pocitos, o Punta Carretas”, especificaron. “También hay varios extranjeros e, inclusive, uruguayos que decidieron volverse al país”, agregaron y detallaron que ya se afincaron en el lugar más de 80 familias.
Mejor calidad de vida, más contacto con la naturaleza y “poder criar a sus hijos en un entono parecido al que se criaron ellos” son los principales factores que consideran las personas que cuentan con la posibilidad de afincarse en estos complejos de categoría. “También buscan seguridad, tranquilidad y, en el caso de Huertas, calidad en el producto y respaldo en la construcción”, añadieron desde la desarrolladora.
Un barrio que mantiene su sello
“Carrasco fue toda la vida el barrio residencial por excelencia de Montevideo. Eso nunca cambió”, dice, por otra parte, el broker de RE/MAX Focus en Montevideo, Martín Díaz.
“Dentro del porcentaje de compraventa de Montevideo, obviamente Carrasco ocupa una pequeña proporción. Son propiedades generalmente de gama alta y como cualquier producto de gama alta, son lentas, por lo que no inciden en la cantidad de transacciones”, agrega Díaz.
En comparación con los barrios privados, estos “tienen mayor seguridad, pero son una opción más barata que Carrasco en este momento”, debido, sobre todo, “a la distancia”, asevera.
Además, en su visión, no todo el mundo está dispuesto a irse a un barrio privado en particular por los temas de traslados que afectan en especial a quienes trabajan de forma presencial en Montevideo. “La gente, si puede evitar ese traslado, se queda en Carrasco”, define Díaz.
No obstante, el representante de RE/MAX señala que la tendencia de los barrios privados va a seguir creciendo a futuro. “Cada vez hay más y ahora hay barrios privados que apuestan a un público de un poder adquisitivo un tanto menor (que Carrasco)”.
“Hay un montón de barrios nuevos que son mucho más accesibles a una clase media profesional, por lo tanto, la tendencia del crecimiento de estos barrios será más que nada direccionada a un público de recursos un tanto menor al de los barrios privados originales”, finaliza.
