Precios de apartamentos en Palermo y Parque Rodó suben bastante más que en otros barrios

El mercado inmobiliario está atravesando un momento de transición donde es cada más difícil cerrar una operación de compraventa. Pese a la suba del dólar de los últimos meses, los propietarios continúan elevando sus pretensiones de precios en la divisa estadounidense y para las familias acceder a un inmuebles se hace cada vez más cuesta arriba.

El precio en dólares que piden los propietarios por sus inmuebles aceleró su ritmo de aumento en julio, pese a que un tipo de cambio sensiblemente más alto que en marzo dificulta el acceso a la vivienda para los hogares uruguayos y reduce la demanda.

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un aumento de 1,5% durante el último mes, que implicó un incremento de 6,8% respecto a julio del año pasado. Se trata del mayor ritmo de aumento desde que comenzó a relevarse el indicador, en abril de 2014.

El indicador releva la totalidad de los avisos clasificados publicados en los principales portales del país. Esos avisos son analizados por barrios y depurados con criterios estadísticos para evitar distorsiones asociadas con información incompleta, datos atípicos y avisos repetidos.

Si bien el precio de los inmuebles se publica en dólares, los fundamentos del mercado están más ligados a la evolución de la capacidad de compra de los hogares. De hecho, los precios históricos de los inmuebles acompañan prácticamente el aumento del salario medio medido en la misma moneda.

La suba en dólares de los precios de oferta encarece el acceso de los hogares a la vivienda propia. Medidos en Unidades Indexadas (esto es, en pesos descontado el efecto de la inflación), el precio que piden los propietarios por sus inmuebles aumentó 7,1% en el último año. Esto se debió a que no solo los inmuebles aumentaron de precio sino además el dólar se encareció 8,7% respecto al promedio de las operaciones de julio del año pasado.

De esta manera, la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda se redujo 6,9% respecto a igual mes de 2017. Esta última medición no solo considera la evolución del precio de los inmuebles y el tipo de cambio, sino además el incremento del salario medio, que no alcanzó a compensar las subas de los otros dos elementos.

Durante los últimos 12 meses, la totalidad de los barrios relevados por El Observador mostraron una suba en el precio medio del metro cuadrado. Sin embargo, fueron los barrios que corresponden al segmento de precios medio y medio-bajo los que mostraron un mayor incremento. En los dos extremos relevados, el segmento alto tuvo una suba en dólares de 5,6% en los últimos 12 meses, mientras que el medio-bajo tuvo un incremento de 9,1%.

Las subas fueron lideradas por Parque Rodó y Palermo, con incrementos de 19,3% interanual y 17,1%. Esto tuvo que ver principalmente con una recomposición de la oferta, con una mayor participación en el mercado de inmuebles a estrenar. En tanto, entre los barrios de menor aumento se destacaron Punta Gorda y Prado, con incrementos de 1,3% y 3,7% interanual, respectivamente.

"El mercado se mueve, pero a fuerza de oportunidades. Y a estos precios, es cada vez más difícil encontrarlas. El dólar subió y los propietarios ni se enteraron. Si esperan que los hogares hagan un esfuerzo mayor en pesos y en horas de trabajo para adquirir un inmueble, eso no va a pasar. Lo que va a pasar es que el mercado va a seguir lento, con pocas transacciones y los hogares van a seguir postergando su decisión de compra", dijo el socio y director de Briq Analytics, Federico Comesaña.

En una línea similar, el director de la inmobiliaria Acsa, Mateo Campomar, añadió si bien hoy el mercado no está frenado "hay señales" que apuntan a ese escenario. "Hay inmobiliarias que dicen que están vendiendo muy poco. Con la movida del dólar, a los compradores se les hace más difícil y se empiezan a trancar las operaciones", reconoció.

En tanto, el CEO de InfoCasas Ricardo Frechou añadió que "ningún propietario quiere perder la inversión que hizo en su inmueble", y que por eso las inmobiliarias tienen un rol más activo a la hora de buscar alternativas "más flexibles" para la financiación.

Según apuntó Comesaña, hay barrios en los cuales los precios de oferta de la vivienda nueva y usada "están prácticamente igualados". Por ejemplo, en Pocitos la mediana de los apartamentos a estrenar de dos dormitorios está publicada en US$ 3.165 el metro cuadrado, mientras que los propietarios de usado de las dimensiones están pidiendo US$ 3.140. "Y no es que a la gente le dé lo mismo un inmueble nuevo que uno usado, es que los propietarios no entienden que los fundamentos del mercado están tirando a la baja los precios en dólares y que si piden lo que están pidiendo por su inmueble, no lo van a vender.

Este escenario se agrava por el factor confianza", explicó.

La predisposición a la compra de bienes durables está en niveles muy bajos, según los indicadores de confianza económica. En julio, el índice de la Cátedra Sura de Confianza Económica de la Universidad Católica y Equipos Consultores se ubicaba en terreno pesimista y en particular, la disposición a la compra de bienes durables cayó 19% y ya está en niveles de "atendible pesimismo".

Campomar dijo que, en general, los propietarios "no tienen la necesidad" de vender y que por eso optar por especular y esperar antes que bajar los precios, salvo que ocurra "algo grande" que obligue cambiar de estrategia. Consideró que puede "pasar mucho tiempo" donde se registren pocas operaciones de compraventas, como ya está ocurriendo hoy en el mercado argentino.

Por otro lado, indicó que si bien el mercado de hipotecas inmobiliarias hay bancos que están agresivos para la financiación, "el principal escollo" es que las familias no tienen el ahorro previo que necesitan. "Hay bancos que te prestan US$ 100 mil, pero hay que tener US$ 30 mil o US$ 50 mil de ahorro para comprar", cifra que la mayoría de los inquilinos no posee, indicó.

El mercado de alquileres dejó atrás el boom sostenido de alzas en los arrendamientos. El director de Acsa comentó que la recomendación a los propietarios es "renovar" los contratos a los valores que estaban vigentes porque es claro que una mayor oferta. "El propietario siempre quiere subir, pero hoy no le sugerimos eso", explicó Campomar. Puso como ejemplo contratos a dos años que se fijan a $ 20 mil el primer año y a $ 21 mil el segundo, cuando el propietario pretende $ 22 mil para renovar, la operación se tranca porque el inquilino tiene otras opciones al valor anterior. Esto en parte está asociado al ingreso de nuevos proyectos de Vivienda Promovida en los últimos meses, aunque en una mirada de más largo plazo ese fenómeno puede revertirse ya que el ritmo de inicio de nuevos emprendimientos ha descendido.

Por otro lado, el agente indicó que en los locales comerciales ya se está dando una baja en los nuevos contratos de arrendamientos producto de la "incertidumbre" general que gira sobre el desempeño de la economía a futuro.