Qué significa la bancarrota de WeWork para el trabajo flexible

La caída de WeWork en bancarrota en EEUU el lunes, bajo el peso de más de US$13 mil millones en obligaciones de arrendamiento de oficinas, ha creado un sombrío clima entre los proveedores de oficinas flexibles a ambos lados del Atlántico, y ha agudizado los temores sobre las dificultades financieras de los propietarios de oficinas que luchan contra el cambio al trabajo desde casa.

El director ejecutivo de WeWork, David Tolley, señaló en la declaración de quiebra de la compañía que había enmendado 590 contratos de arrendamiento y recortado las futuras obligaciones de alquiler en US$12 mil millones, pero que "no podía superar los existentes costos inmobiliarios y los vientos en contra de la industria".

La cuestión es si los problemas del sector de espacios de oficinas flexibles siguen limitados a WeWork, y si otras compañías de trabajo flexible pueden sacarle provecho al cambio hacia el trabajo híbrido provocado por la pandemia de Covid-19.

Mark Dixon, el director ejecutivo de la mayor compañía de espacios de oficinas flexibles, IWG, argumenta que "las penurias y tribulaciones con WeWork" han sido un "espectáculo secundario" en un enorme cambio en el mercado de oficinas.

"El golpe mortal es la tecnología, no WeWork", señaló Dixon. "La tecnología está cambiando cómo trabaja la gente".

Las marcas de oficinas flexibles esperan que las compañías que buscan ahorrar dinero en grandes oficinas estáticas vean el espacio flexible — que va desde escritorios por hora a pisos completos con diseños personalizados — como un sustituto, a pesar de los problemas que experimenta el nombre más conocido del sector.

"La gran ironía de la bancarrota de WeWork es que llega en el momento exacto en que el sector flexible en general ha registrado un rendimiento récord", afirmó Jamie Hodari, director ejecutivo de Industrious, el proveedor de espacio de trabajo compartido con sede en Nueva York. En su opinión, numerosas compañías están mudándose de las "oficinas centrales sobredimensionadas a espacios más flexibles y de tamaño más modesto".

"La bancarrota de WeWork ha tenido menos que ver con la falta de demanda que con las particularidades de su modelo de negocio", señaló Hodari.

La bancarrota de WeWork agrava los significativos retos a los que se enfrentan los propietarios de oficinas. Las tasas de desocupación de oficinas han alcanzado este año máximos de dos décadas en Londres y en grandes ciudades de EEUU, conforme las compañías reducen su espacio de oficinas.

WeWork, la cual proporciona 900,000 escritorios a clientes en más de 700 locales en todo el mundo, ya estaba en conversaciones para renegociar muchos de sus contratos de arrendamiento. El lunes a última hora, en el procedimiento del Capítulo 11 ante un tribunal federal de Nueva Jersey, la compañía solicitó permiso para deshacerse de 69 contratos de arrendamiento en EEUU y Canadá, incluyendo unos 40 locales en la ciudad de Nueva York.

La pérdida de alquileres por la partida de WeWork afectará el valor de los edificios que dejan atrás. Según la consultora Capital Economics, en ciudades como San Francisco y Nueva York, el valor de las oficinas caerá en promedio un 50 por ciento durante los próximos tres años con respecto a los niveles de 2019.

Sus locales internacionales no forman parte de la reestructuración, pero, no obstante, han sufrido disrupciones.

Aun así, los ejecutivos y los analistas del sector inmobiliario anticipan que el impacto directo de WeWork en el mercado de oficinas en general será limitado.

La firma de datos inmobiliarios CoStar dijo que la retirada de WeWork planteaba un "riesgo considerable" para determinados propietarios, pero que su huella era "todavía bastante pequeña en relación con el mercado en su conjunto". WeWork representa el 0.73 por ciento de la ocupación en Nueva York y menos de medio por ciento en San Francisco y en Boston, dijo CoStar.

"Se trata de brasas al borde del incendio", dijo Dixon, de IWG. IWG, la cual opera 3,455 locales a nivel mundial bajo marcas como Regus y Spaces, ya había adquirido "un número bastante significativo de espacios de WeWork" y trataría de conseguir más, él añadió.

Hodari, el director ejecutivo de Industrious, dijo que algunas de las oficinas emblemáticas de WeWork serían demasiado grandes para que otras compañías las adquirieran, pero que la mayoría probablemente se venderían fácilmente. "Esto va a parecerse a cómo funciona el sector hotelero. Cuando un Marriott no funciona, se convierte en un Hyatt", él explicó.

Cal Lee, quien ofrece asesoramiento sobre el espacio de trabajo flexible en la agencia inmobiliaria Savills, dijo que había "recibido llamadas de operadores durante toda esta semana y toda la semana pasada que querían adquirir cualquier espacio de WeWork que volviera al mercado".

Según Lee, WeWork ha sido "pionera", pero "la forma en que ha aumentado su escala y el modelo que ha utilizado para ello en última instancia han provocado este estrés".

Otros proveedores utilizan modelos de negocio diferentes que, según ellos, son más sostenibles; quieren evitar los costosos contratos de alquiler a largo plazo que arrastraron a la compañía fundada por el emprendedor Adam Neumann.

Estos contratos dejaron a WeWork siendo responsable por el pago de alquileres incluso cuando el número de clientes que usaban sus espacios se desplomó durante la pandemia de Covid-19. WeWork afirmó que sus cifras de ocupación habían repuntado hasta un 75 por ciento en 2022, frente al 45 por ciento en 2020.

El "gran cambio" fue que los rivales en el sector del trabajo flexible "no estaban ocupando estos locales con un contrato de arrendamiento a precio de mercado". Ellos cambiaron su modelo de negocio para reconocer que, con el fin de obtener escala, los arrendamientos a largo plazo no son tan sostenibles como los acuerdos de administración y las empresas conjuntas", añadió Lee, de Savills.

Bajo estos acuerdos de asociación o de administración, los propietarios de hecho subcontratan la administración de los espacios de oficinas a marcas de oficinas flexibles.

Industrious comenzó a cambiar a los contratos de administración en 2017, y estuvo a punto de eliminar todos los arrendamientos tradicionales, dijo Hodari. The Office Group, la empresa que se especializa en espacios de oficinas flexibles de propiedad conjunta con Blackstone, tradicionalmente ha sido propietaria de sus oficinas, pero su director ejecutivo, Enrico Sanna, dijo que tenía "un número creciente de acuerdos de administración".

Incluso con nuevos modelos de negocio, las marcas de oficinas flexibles se enfrentan a retos.

Algunos propietarios han empezado a competir directamente ofreciendo sus propias opciones de trabajo flexible. "El espacio flexible no se va a ir a ninguna parte", aseguró Nikki Gibson, la directora de la firma de administración de propiedades Ashdown Phillips & Partners. Más propietarios se estaban preguntando "quizá deberíamos hacerlo nosotros mismos", dijo ella. WeWork explicó que algunos de sus clientes habían llegado a acuerdos directamente con los propietarios para permanecer en sus locales.